זה לא המע''מ, אפס  

KNESSET PLENUM
קודם שישפר את הדירוג. שר האוצר לפיד. צילום: פלאש90
...ישראל, מוזמביק, סנט. וינסנט, מיאנמר, מדגסקר, מרוקו, גרנדה, סן מרינו, טוגו, קמרון, יוון, האיים המלדביים, קניה, קונגו....בנגלדש, נמיביה, ליבריה, דרום סודן, אריתריאה... מזרח טימור, לוב. אלו הן המדינות שסוגרות את רשימת 184 המדינות המדורגות בדירוג 'קלות עשיית העסקים' של הבנק העולמי תחת הקריטריון: רישום מקרקעין.

בדירוג העולמי הזה יש עשרה קריטריונים ו'רישום מקרקעין' הוא לא הדירוג המביש היחידי של ישראל. בדירוג 'אישורי בנייה' תוכלו למצוא את ישראל אם תגללו את הדירוג במקום המביש לא פחות – 140! משניהם נובע דירוג נוסף – חיבור לחשמל, בו ישראל באופן אירוני משהו מופיעה במקום 103 (מספר הטלפון של חברת החשמל).

מה המשמעות של הדירוגים האלה לאזרחי מדינת ישראל? חשבו על עסק של יזם וקבלן דירות. כדי לשרוד לאורך זמן, עסק כזה צריך לדאוג לרצף של מיזמים לבנייה. אי אפשר להתקיים אם לעובדים אין עבודה ברצף. כדי שתהיה עבודה שוטפת עסק כזה צריך לתכנן מיזמים מספר שנים קדימה. במצב נורמלי, יזם רוכש קרקע המיועדת לבנייה ויודע שבתוך שנה-שנתיים הוא יוכל להתחיל לבנות עליה את המיזם הבא. המיקום של ישראל בדירוגים הנ"ל יכולים לרמז לכם שיזם ישראלי לא יכול להשיג אישור בנייה בתוך פרק זמן סביר שכזה. לכן, יזם ישראלי צריך לקנות כמות גדולה של קרקעות ולעבוד במקביל על קידום אישורי בנייה, בתקווה שאחד מיני רבים יבשיל בעיתוי הרצוי לו.

משמעות נוספת של משך הזמן הנדרש לקבלת אישורי בנייה בישראל ומשך הזמן הנדרש לרישום המקרקעין, היא צי של עורכי-דין, רואי חשבון ומומחים נוספים המתמחים בארגון אותם אישורים. קחו את עתודות הקרקע שצריך לרכוש מראש, תכפילו בעלויות המומחים ובשנים הנדרשות לטיפול בנושא, וקבלו את מחיר הדירה שלכם.

מי שלא מבין את זה ומביט רק במחירי הדיור, יכול להסיק שדירה של 3 חדרים באזור המרכז שנמכרת ב-2 מיליון שקל ויותר, מותירה חברות נדל"ן עתירות ממון ויזמים עם שקי ממון. אך מי שמכיר את השוק יודע שמספר חברות הבנייה בארץ קטן מאוד, הרווח הקבלני סביר עד נמוך, והרווח היזמי מתנייד מהפסד ועד רווח אסטרונומי במקרים של שימוש במידע פנים וקשרים (פרשת הולילנד חושפת קצה קרחון של העניין).

BEITAR ILLIT SETTLEMENT
קבלנים מתקשים לשרוד. אתר בניה. צילום: פלאש90
הכלכלנים הממשלתיים הם חלק מהבעיה
אז אתם שואלים את עצמכם, מי מרוויח מהמחירים המנופחים האלה? זו שאלת מפתח. מכירים את הביטוי ווין-ווין? כולם מכירים. אז תכירו את הביטוי לוז-לוז – מצב עגום בו כולם מפסידים, למרות שיש מי שחושב שהוא מרוויח. אתם יכולים לפגוש קבלן עתיר מזומנים וקצר בתאים אפורים שיתפאר ב"סיבובים" הנפלאים שהיו לו. אך כמו בקזינו, אם הוא לא ייצא בזמן הוא יחזור לגור עם הוריו, במקרה הטוב. לאורך זמן, אי אפשר להרוויח כסף מבנייה ויזמות בשוק הנדל"ן הישראלי. ולא, זה לא כי אין פה שוק, אלא בגלל המבנה הבעייתי שלו, כפי שעולה מהדירוג העולמי.

כלכלנים ממשלתיים יצביעו על עשרות סיבות אחרות למחירי הנדל"ן הגבוהים בארץ, לפני שהם יגיעו לסיבה האמיתית – הביורוקרטיה שהם עצמם חלק ממנה. מהם צריך לדרוש דבר אחד – קודם תביאו את ישראל לדירוג ראוי בעולם ותנו לנו לראות מה זה עושה למחירים, אחרי זה תציעו תכניות אחרות להוזלת מחירי הדירות. מה הבעיה שנהיה במקום 35 במקום 151? 35 הוא הדירוג הכללי הכללי של ישראל – לא גבוה במיוחד, אבל סביר.

קשה לנבא בכמה בדיוק יוזלו מחירי הדיור אם ישראל תנהג כמו מדינה נורמלית בתחום הנדל"ן, אבל ברור שמדובר בשיעור הוזלה משמעותי. אבל הרבה יותר מכך, שינוי כזה יביא לבנייה מאסיבית יותר, שדרושה מאוד לישראל. היא תאפשר לחסל שיכונים ומבנים מסוכנים ולבנות במקומם בתים ראויים יותר למאה ה-21. שינוי כזה יאפשר לישראל להציע דירות לתושבי חוץ יהודים, ששכחנו עד כמה הם רצויים, עד כמה הם חלק אינטגרלי מסיבת קיומנו. תנופת בנייה כזו היא תנופת צמיחה, כי נדל"ן הוא מנוע צמיחה חשוב מאוד לכלכלה.

בשלב זה אמור להיות ברור שהתכנית של שר האוצר יאיר לפיד להוזיל את מחירי הדירות לבוחריו, באמצעות ביטול המע"מ, היא תכנית שאינה קשורה כלל ללב הבעיה.
גם סוכנות דירוג האשראי אס-אנד-פי הצטרפה לרשימה מכובדת של כלכלנים שמסתייגים לחלוטין מתכניתו של שר האוצר. לטענת הסוכנות, לא רק שהתכנית לא תוזיל את מחירי הדירות, היא אף תייקר אותן.

אבל לא צריך להיות כלכלן דגול כדי להבין בעזרת היגיון בריא שהתכנית הזו כלל לא נועדה לפתור את בעיית מחירי הדיור הגבוהים בארץ. הרי ברור ששם התכנית, מע"מ אפס, הוא קיצור של השם הממצה: "מע"מ אפס לבוחרי יאיר לפיד". כאילו שמדובר בבעיה של סקטור מסוים; כאילו שלא מדובר בשר בכיר בממשלה שאמור לייצג את האינטרסים הממלכתיים.

רישום מקרקעין
מקום לא כל אך טוב בסוף. מדרג רישום מקרקעין מתוך מדד קלות עשיית עסקים העולמי
אי אפשר לתחום הטבות מגזריות
תארו לעצמכם ששר האוצר היה ממפלגה חרדית והוא היה הוגה תכנית מע"מ אפס לחרדים, מה היינו אומרים? הרי ברור שגם הציבור החרדי נפגע קשות ממחירי הנדל"ן... אז מי אם כן אמור לדאוג לציבור החרדי? האם הם, או כל ציבור אחר, צריכים להמתין עד שימונה שר אוצר מטעמם כדי שבעיית הדיור שלהם תטופל?

ובכלל, האם אתם מאמינים שניתן ליצור מצב לפיו קל לסקטור מסוים לרכוש דירות כשלכל האחרים קשה? הניסיון בעולם מורה על כך שאי אפשר לתחום הטבה למגזר מסוים. גם מניסיוני האישי למדתי זאת. חברי, שהיה בשירותו בצבא חייל בודד ושירת ב"בסיס פתוח", נהנה מזכות ללינה בבית החייל. אלא שהוא היה לחוץ לא פחות על מזומנים ולכן הוא מכר את זכות הלינה שלו לחיילי מילואים והלך לישון אצל חברים. גם בניו-יורק רבים השכירו את דירתם הציבורית, לא באופן רשמי כמובן, ועברו להתגורר מחוץ לכרך הגדול. כך שהטבות סקטוריאליות זולגות לסביבה ואינן באמת פותרות את הבעיה, אפילו לא לסקטור אליהן הן מכוונות.

ראש הממשלה, בנימין נתניהו, זיהה את הבעיה הזו לפני שנים והתחיל להוביל מהלכים לשידוד מערכות במנהל מקרקעי ישראל ורפורמות להעברת הרישום של דירות המנהל על שם הבעלים האמיתיים שלהן. אך עדיין אנחנו ממוקמים בתחתית הרשימה העולמית באישורי נדל"ן וברישום מקרקעין. ברור שעד שהבעיות האלה לא יפתרו; עד שישראל לא תגיע למקום ריאלי יותר במדדים אלה, אין טעם לדבר על פתרונות מפוקפקים אחרים. בירוקרטיה לא תיפתר על ידי בירוקרטיה נוספת.

הכותב הוא מנכ"ל עמותת 'כלכלה בשבילך' לקידום השכלה כלכלית בישראל