היתכן שישנם כל כך הרבה אנשים בישראל שאין להם איפה לגור? ומי באמת מרוויח מהפרסומים החוזרים על המצוקה בנדל"ן?
טדי נויבירט
| 07/05/2018 14:31 בשנת 2016, לאחר מספר שנים רצופות של שיאים בהתחלות ובסיומי בניה, עדיין התבטא יו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי לגבי מחסור של 135,000 דירות. מבחינה סטטיסטית, מדובר בהצהרה דרמטית, והשאלה המתבקשת היא כיצד אף כלי תקשורת בישראל לא הרים גבה ושאל איפה בדיוק מתגוררים אותם חצי מיליון איש ש"כביכול" צריכים להתגורר בדירות ה"חסרות".
יצחקי: "מחיר למשתכן זה לא הפתרון של מחירי הדיור"
על פי הלמ"ס, צפיפות משקי הבית בישראל היא 3.32 נפשות למשק בית, וכאשר מכפילים זאת ב-135,000 דירות, מגיעים ל-450 אלף איש שכאמור אין עבורם דירות - מדובר באוכלוסייה בסדר גודל של אשדוד וראשון לציון ביחד!! היתכן שישנם כל כך הרבה אנשים בישראל שאין להם איפה לגור?
בתחילת שנות ה-90, בזמן העליה הגדולה של מיליון עולים מברית המועצות, אכן נוצר מחסור חמור של מבנים למגורים, שגרמו לעליה חדה במחירי הדירות ובצפיפות של משקי הבית בישראל, שהגיע עד ל 3.68 נפשות למשק בית. אבל הבניה המסיבית באותה תקופה הובילה למגמה של ירידה חדה בממוצע הנפשות למשק בית בישראל והחזירה את השוק לשווי משקל.
בין השנים 1998-2008, שוק הנדל"ן הישראלי חווה ירידה ריאלית של 30% במחירי הנכסים, במקביל להמשך המגמה של ירידות היסטוריות בצפיפות משקי הבית. בשנים אלה הקבלנים מכרו כ-20-22 אלף דירות בכל שנה, ביציבות מדהימה, ולא הורגש שום מחסור בדירות בשוק, ויחד עם הבניה של דירות שלא למכירה (בנה ביתך, קיבוצים, מושבים וקבוצות רכישה), התחלות הבניה היו בסדרי גודל של 31-32 אלף דירות בשנה.
כתבות הנדל"ן משנת 2008 מעידות כי לא רק שלא היה מחסור כלשהו בשוק, אלא שדווקא התקבלו תלונות מצד קבלנים שאין קונים. בשנת 2008 הגיע המשבר העולמי שגרם להורדת הריבית החריפה של סטנלי פישר, אשר גרמה לבעלי ההון לחפש אלטרנטיבות לריבית האפסית ולהסתער על שוק הנדל"ן.
מהו צפוי ללחוץ את הרווחיות הגולמית של הקבלנים ב-2018?
רק ב-2010, כשנתיים אחרי, במקביל לעליה של כ-30% במחירי הדיור, החלו להישמע הטענות הראשונות על "מחסור" של דירות בשוק. לכולם ברור שהנהירה של המשקיעים לשוק הנדל"ן גרמה למחסור חמור בדירות לרכישה, אבל המחסור לא היה מעולם בדירות למגורים פיזיים, אלא במחסור באלטרנטיבות להשקעה, מה שגרם לעליה חדה במחירי הנכסים. הביקוש המטורף לא היה למגורים, אלא למוצר להשקעה אלטרנטיבית.
כמה דירות למגורים באמת צריך לבנות בישראל בשנה?
למרות שלא חסרות דירות למגורים, כל העוסקים בענף מתעקשים לדבר שוב ושוב על "מחסור". ההצהרות של הקבלנים מובנות כי כך הם יכולים להצדיק את המחירים הגבוהים של הנכסים. גם לפוליטיקאים זה מתאים לצורך העברת האחריות על עליית מחירי הנדל"ן לקודמיהם (שכביכול לא בנו מספיק), ולהפוך את הבעיה של הדיור לנכס אלקטורלי, בעצם ההבטחה שלהם לבוחרים שהם סוף יפתרו את הבעיה של המחירים הגבוהים באמצעות "בניה מסיבית".
"הגיעה השעה לתקן את העיוות שיצרה תוכנית הדיור של השר כחלון"
כזכור, בשנת 2011, לאחר המחאה החברתית, ביבי הבטיח את הסופר-טאנקר של הדיור, וגם לפיד וגם כחלון קיבלו את אמון הציבור בגלל קמפיין הבחירות שלהם לפתור את הבעיה של מחירי הדיור הגבוהים.
לאור ההצהרות הבלתי פוסקות על מחסור, השאלה המתבקשת היא "כמה דירות למגורים באמת צריך לבנות בישראל בשנה"? מנתוני הלמ"ס עולה כי הגידול הדמוגרפי בישראל בשנים האחרונות הוא בסביבות 165 אלף איש בשנה. לכן, על פי נתוני הצפיפות של 3.32 נפשות למשקי בית, לא צריך אפילו 50 אלף דירות בשנה.
אבל, האם 165 אלף איש הוא המספר האמיתי של צרכני הדיור בישראל? התשובה לכך שלילית, מפני שלכל הנולדים כיום יש כבר בית להיכנס אליו! לכן, את הגידול האמיתי של כמות הדירות הנדרשת, צריך לחפש בכמות הילדים שנולדו לפני 25-30 שנה ויוצאים בשנים אלה לעצמאות, וכאן המספרים נמוכים הרבה יותר, ומדובר על כ-110 אלף איש בשנה, שמתחילים את חייהם בדיור משלהם.
לפי החישוב של צפיפות משקי הבית, אותם 110 אלף איש, צריכים בסך הכל כ-33 אלף דירות בשנה - בערך הכמות של התחלות הבניה בשנים 1998-2008, כאשר אנשים קנו דירות לפי צרכי המגורים ולא לפי צרכי ההשקעה שלהם.
כמובן שבגידול הדמוגרפי בישראל ישנם גם כ-15-20 אלף עולים חדשים, שמוסיפים לביקוש כ-5-7 אלף דירות בשנה, אבל זה עדיין מספר הרבה יותר נמוך מכמות הדירות שהסתיימה בנייתן בשנים האחרונות.
בהערת אגב, חשוב לציין שמתוך האוכלוסייה של 110 אלף איש שנולדו בשנה לפני כ-25-30 שנה, רק כ-80 אלף מתוכם הם יהודים. היות ובמגזר הערבי אין רישומים רשמיים של יחידות דיור, ומרבית נתוני הדיור של הערבים בכלל לא נספרים בסטטיסטיקות של הלמ"ס. צפיפות במשקי הבית היהודיים היא 3.11 נפשות למשק בית, לכן הביקוש למגורים של 80 אלף היהודים שנולדו לפני 25-30 שנה, מוערך בלא יותר מ-25-26 אלף דירות בשנה.
מדי שנה חוזרות לשוק כ-12 אלף דירות; הכיצד?
מתברר שיש מקור נוסף לדירות שאף אחד לא מדבר עליו - הדירות שמחזירים לשוק הערירים שהולכים לעולמם מדי שנה. משום מה, הן הלמ"ס, הן בנק ישראל, הן האוצר וכל מכוני המחקר למיניהם, מתעלמים ולא לוקחים בחשבון בחישובים שלהם לביקוש המגורים של השוק הישראלי, את כמות הדירות המדהימה שחוזרת לשוק.
44,000 איש בשנה מתים בישראל. על כן, בהערכה זהירה מדובר בכ-10-12 אלף דירות שחוזרות לשוק או למגורים של היורשים או להשכרה. אגב, אותם ערירים מחזירים אמנם 12 אלף דירות לשוק, אבל לפי ממוצע נפשות למשק בית, ממלאים את הדירות האלה 40,000 איש מתוך הגידול הדמוגרפי!
חיזוק לנתונים שמובאים כאן, אפשר למצוא בנתוני הלמ״ס על הגידול במשקי הבית בשנת 2017, שגדל בסך הכל ב-40,000 אלף משקי בית נוספים. וכמה דירות נוספו בשוק הישראלי עבור אותם משקי בית? הנתונים מצביעים על כך שהקבלנים סיימו לבנות כ-50,000 דירות, וביחד עם הערירים שהחזירו לשוק בערך כ-12,000 דירות, אפשר להעריך עודף היצע של 22,000 דירות!.
על פי הערכות, רק בעשור האחרון הערירים שהלכו לעולמם החזירו לשוק כ-100,000 דירות, מה שמוכיח שכל הנהירה לנדל"ן היא בסך הכל לחץ של פסיכולוגיית המונים, שהביאה את בועת הנדל"ן בישראל להיות האימתנית בעולם.
אם כן, איפה נמצא כל העודף הענק בדירות?
בנובמבר 2017 הודיע הלמ"ס בוועדה לביקורת המדינה של הכנסת, כי על פי הערכות חדשות, ישנן כיום כ-158 אלף דירות בשוק המוגדרות כ"דירות רפאים" - ואינן מאוכלסות. בחודש מרץ 2018 הלמ"ס כבר תיקן והודיע על 163,000 דירות ריקות בישראל.
מרבית הדירות הריקות האלה הן כאלה שנרכשו על ידי משקיעי נדל"ן תמימים שפסיכולוגיית ההמונים הובילה אותם לכך, בדיוק כמו שקורה בכל בועה פיננסית בעולם, ובגלל עודף ההיצע, הם לא מצליחים למצוא שוכרים לדירות שרכשו.
כל אחד מהמשקיעים חושב שרק לו "יש בעיה נקודתית", כשבעצם גם הוא נפל קורבן למחסור המדומיין שפומפם ללא הפסק בשנים האחרונות מעל כל אמצעי התקשורת הקיימים.
כל הנתונים מעידים על כך שהעודף הקיים ביחידות דיור בישראל הוא גדול מאוד ולכן יימשך שנים רבות, ומי שרכשו את הדירות במינוף גבוה, נמצאים בסכנה כלכלית ותזרימית גדולה מאוד.
הכותב הוא ממובילי מחאת הדיור בפייסבוק, דף המחאה הגדולה-יחד נוריד את מחירי הדיור.
http://www.bizportal.co.il/marketopionion/news/article/742333
נשיא מדינת ישראל: "בני עמי בחרו בדרך הטרור ואיבדו צלם אנוש"