טדי נויבירט: שוק הנדל''ן מתעורר? זו הסיבה האמיתית לעליית מחירי הדירות החדשות  

http://img.bizportal.co.il/giflib/news/rsPhoto/sz_186/rsz_615_346_tel_aviv_290418.jpg

בעקבות נתוני הלמ"ס, התקשורת לוהטת בנוגע לכיוון מחירי הדיור. ביום שישי האחרון פורסם מדד מחירי הדיור של הלמ"ס, ונדמה שכבר מזמן לא היה כזה "מכבש פרסומים" לוהט ומנוגד כל כך בין גורמי העניין השונים בשוק הנדל"ן לגבי המשמעות של הנתונים.

על פי הפרסום הרשמי של הלמ"ס, מדד מחירי הדירות נותר ללא שינוי. לא עליה ולא ירידה. מצד שני, מחירי הדירות החדשות עלו ב-1.6%, וקצב מחירי הדירות של 12 החודשים האחרונים ירד זה החודש השני ברציפות, ל 0.2%-. כן, זה קצת מבלבל, אבל בדיוק אלה הנתונים.

אם כך, למה למרות שהמדד הכללי הראה שאין שינוי במחירי הדיור, לא מעט אתרי אינטרנט כלכליים מיהרו לחגוג את "שינוי המגמה" כלפי מעלה? ולמה משרד האוצר מיהר ופרסם את תגובתו על כך שמחירי הדיור ממשיכים לרדת?

האמת היא שלא צריך להתרגש ממבול הכתבות הסותרות. אין כאן בכלל שאלה "מי צודק", אלה "מה האינטרס". כאמור, על פי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות החדשות אכן עלו 1.6%, אבל השאלה החשובה היא, האם יש כאן באמת שינוי מגמה, או אולי תיקון טכני, או בכלל מדובר בנתון סטטיסטי חד פעמי שלא אומר כלום על עתיד מחירי הדיור.

העובדות הן שהכמות המבוקשת של דירות חדשות נמצאת במגמת ירידה של 1.3% בממוצע לחודש, אשר נמשכת כבר שנתיים מאז אפריל 2016. כפי שפורסם כאן, מדובר בירידה של 19.2% במספר הדירות החדשות שנמכרו בשנה האחרונה.

קצת מדהים, לא? הרי אין כלכלה שבה השוק מצטמק ובמקביל יש עליית מחיר. מדובר בהתנהגות ממש לא טבעית בשוק שרק לפני שנים ספורות היו בו מעל 10,000 עסקאות בחודש, ובחודש האחרון היו בו 6,200 עסקאות, כולל מחיר למשתכן.

אז מה קורה כאן? כיצד יתכן שנמדדה עליה במחירי הדירות החדשות, כאשר כמות המכירות של דירות חדשות בקריסה כבר שנתיים רצופות, והקבלנים תקועים עם מלאי שעולה מחודש לחודש, ובכל כלי תקשורת ובשלטי הדרכים אנחנו רואים פרסומות ענקיות על מבצעים והוזלות של קבלנים?

אנחנו הרי אנשים רציונליים ויודעים שאין כלכלה עם קיפאון בביקוש לדירות במקביל לעליית מחירים. מילא אם היה מחסור כלשהו, אבל כאשר הלמ"ס מדווח על 163,000 דירות ריקות ועל 113,000 דירות בבניה פעילה ועד כ-50,000 התחלות בניה (בנוסף למחיר למשתכן), ברור שאין מחסור, גם לא "לכאורה". שהרי, הקבלנים הצליחו למכור רק רק 1,200 דירות חדשות!! (ועוד 500 במחיר למשתכן).

לא התעוררות בשוק הנדל"ן, שינוי בתמהיל הקונים

אם אין כלכלה כזאת, אז כנראה שקיים הסבר אלטרנטיבי לעליית המחירים של הדירות החדשות, וההסבר הזה רחוק מאוד התעוררות כלשהי בשוק הנדל"ן. וההסבר פשוט – יש שינוי בתמהיל של הקונים.

שוק הנדל"ן הרי לא יכול למות לגמרי. הרי בכל זאת יש גידול טבעי במדינה. תמיד יהיו קונים עם כסף ותמיד יהיו משפרי דיור שהדירה הקיימת היא ההון העצמי שלהם. המשקיעים (המקומיים והזרים) שהיוו כ-25%-30% מהקונים בעשור האחרון, קונים כיום רק כ-13% מהדירות, ובפועל הם מוכרים יותר דירות ממה שהם קונים. גם משפרי הדיור קונים פחות דירות, והזוגות הצעירים ממתינים למחיר למשתכן.

היחידים שעדיין קונים ומחזיקים את שוק הנדל"ן בחיים, הם האנשים עם כסף. כן, עדיין יש בישראל אוכלוסייה אמידה שיכולה להרשות לעצמה לקנות דירות במחירי הנדל"ן הגבוהים בעולם. מדובר גם בזוגות צעירים עם כסף לדירה ראשונה, וגם במשפרי דיור שפשוט יכולים להרשות לעצמם.

טיבה של האוכלוסייה בעלת האמצעים, שהיא יכולה להרשות לעצמה לרכוש דווקא את הדירות היותר יוקרתיות ויותר יקרות בכל פרוייקט נדל"ן. וזה בדיוק ההסבר לעליות המחיר של הדירות החדשות. והפרדוקס הגדול הוא, שככל שהקיפאון מעמיק, חלקם של הרוכשים בעלי האמצעים עולה, כי הם היחידים שעדיין קונים.
כמובן שצריך לשים כל דבר בפרופורציה, כי כמות הדירות החדשות מכלל העסקאות, היא כיום בסך הכל בסביבות 20% מהעסקאות, שגם זה שפל היסטורי. לכן, לעליה של מחירי הדירות החדשות אין שום קשר ל"התעוררות" של שוק הנדל"ן. בסך הכל מדובר על שינוי התמהיל קונים, ושום דבר מעבר לזה.

השוק חוזר לגודלו הטבעי

במציאות נראה ששוק הנדל"ן בקיפאון עמוק, אבל האמת היא שהשוק בסך הכל חזר לגודל הטבעי שלו לאחר הבריחה של ההון הספקולטיבי, וכל זאת, בתקופה של שיאי היצע שלא היה כדוגמתם מאז קום המדינה. לכן, על מנת למכור דירות, הקבלנים ממשיכים במבצעים והוזלות, ולמרות ההוזלות, יחסית לשנים האחרונות, הם בקושי מוכרים.

עוד נקודה חשובה בניתוח המדד מחירי הדירות של הלמ"ס הוא, שלמרות העלייה במחירי הדירות החדשות, המחיר הממוצע של כלל הדירות (החדשות ודירות יד2) לא השתנה. סטטיסטית זה אומר, שהמחירים של הדירות ה"לא חדשות" דווקא ירד, ובחדות יותר גדולה מהחודשים הקודמים. הרי סטטיסטית, השינוי במחירים של כלל הדירות הוא אפס