"הגזירות הכלכליות שהטיל משרד האוצר, לצד מחירי הדיור המאמירים, מקשים עלינו במירוץ אחר הדירה. בדיקת ynet מעלה כי למרות ההיעדר היצע לעומת הביקוש, עדיין ניתן למצוא דירות 4 חדרים בודדות שעולות עד מיליון שקל במרכז הארץ - במרחק של עד חצי שעה נסיעה מתל-אביב.

אולם חשוב לזכור ש"מועדון מיליון השקל" הוא מועדון מאוד אקסקלוסיבי, ובאמת - המשימה לאיתור הנכסים הללו לא הייתה קלה בכלל. שימו לב שמדובר בדירות בודדות בפרויקטים שבהם מרבית יחידות הדיור יקרות ב-20% מרף מיליון השקל ובסך הכל הצלחנו למצוא 107 דירות בפחות ממיליון שקל במרחק של חצי שעה נסיעה מהעיר ללא הפסקה.

האזורים שבהם ממוקמות הדירות נהנים מרמת פיתוח סביבתי וקהילתי גבוה, ואם לא תתעקשו על תוספות מיוחדות לדירות - מדובר באלטרנטיבות ראויות למגורים.

רמלה: 4 חדרים ב-990 אלף שקל
המנופים בערים שסובבות את רמלה עובדים שעות נוספות בשנים האחרונות ורמלה ראתה כי טוב. בעקבות זאת התחילה באחרונה לקדם תוכניות בנייה על אדמות שהיו בעבר שייכות למושב מצליח הסמוך. באזור, הנהנה מגישה ישירה לכבישים מרכזיים ובמרחק נסיעה של כ-20 דקות מתל-אביב, צפויות להתרומם 2,500 יחידות דיור חדשות.

אחת השכונות באזור, שמתאימה לרף המחירים שלנו, היא שכונת "פארק צפון" הכוללת 900 יחידות דיור. בשכונה נבנים בניינים בגובה 3 קומות ומגדלי מגורים בגובה 14 קומות עם תמהיל דירות רחב: דירות 3-6 חדרים עם מרפסות, דירות גן ופנטהאוזים. אמנם המחיר הממוצע לדירות במרבית הפרויקטים עומד על 1.2 מיליון שקל, אך מצאנו גם דירות זולות יותר.

חברת מ.אביב מדווחת כי ברשותה 27 דירות בנות 4 חדרים בפחות ממיליון שקל, ומספרת כי רק באחרונה מכרה דירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר עם מרפסת בשטח של 12 מ"ר בקומה השנייה ב-990 אלף שקל לזוג מהשפלה. לדברי תמיר לולו, סמנכ"ל השיווק במ.אביב, מעגל הרוכשים התרחב ומגיעים לרמלה זוגות צעירים ומשפרי דיור מכל אזור השפלה, המרכז וערי גוש דן.

היתרון המשמעותי של השכונה, לדבריו, הוא הממשק התחבורתי המעולה והקרבה לצירי תנועה ראשיים, דוגמת כביש 6 חוצה ישראל, כביש 431, כביש 434 וכן תחנת הרכבת הסמוכה. "העובדה שגם היום ניתן עדיין לרכוש דירת 4 חדרים במיליון שקל עם מרפסת לנוף פתוח, הופכת את שכונת פארק צפון להזדמנות של פעם בחיים", אומר לולו.

צור יצחק: 4 חדרים ב-980 אלף שקל
היישוב צור יצחק ממוקם במזרח השרון, בסמיכות לכוכב יאיר וממש על ציר כביש 6. המרחק הוא 25 דקות נסיעה רצופה לתל-אביב, ויותר מ-1,000 משפחות צעירות כבר מתגוררות במקום. האוכלוסייה מאופיינת בתושבים, שרבים מהם בעלי שורשים משפחתיים ביישובים יקרים יותר באזור השרון, אולם יכולתם הכלכלית כעת מצומצמת.

היישוב צור יצחק צפוי לשלש את עצמו, ותוך מספר שנים מתוכננות להיבנות בו כ-2,800 יחידות דיור, כאשר חלקן הגדול כבר נמצא בשלבים היישומיים של הבנייה. מחירי הדירות היו אטרקטיביים במיוחד לפני 5 שנים עת נולד היישוב, וכעת מחיר דירה בת 4 חדרים עומד על כ- 1.2-1.3 מיליון שקל.

ואולם, בפרויקט "פעמוני החורש הצעירה", הנבנה על ידי חברת י.זילברמינץ, מוצעות בימים אלה דירות 4 חדרים בשטח של 95 מ"ר ב-980 אלף שקל. בפרויקט, שכולל בסך הכל 104 יחידות דיור, נותרו 80 דירות למכירה במחיר זה.

יש לציין כי מדובר בפרויקט השני של החברה ביישוב. בפרויקט הראשון הנקרא "פעמוני החורש" נמכרות דירות במחיר הגבוה בכ-300 אלף שקל מהדירות בפרויקט החדש. לדברי זאב מילנר, מנכ"ל החברה, "אין לחברה את היכולת להשפיע על החלטות ממשלה, אך באמתחתה לשנות את המחירים הסופיים - באמצעות בניית מודל של דירה מדגם אחר".

הכוונה של מילנר היא שהדירות בפרויקט "פעמוני חורש הצעירה" מעט קטנות יותר מדירת 4 חדרים ממוצעת - שטחן עומד על 95 מ"ר עם מרפסת שמש, לעומת שטח של כ-110 מ"ר בדירות בפרויקט הראשון. בחברה מבהירים כי צמצום המטרים אינו משפיע על החלוקה הפנימית של מספר החדרים, וישנו צמצום קטן בשטח של הסלון ובשטח של כל חדר, באופן שמותיר את הדירה מרווחת.

בנוסף, עבור 980 אלף שקל הדייר החדש לא יוכל לבצע שינויים בדירה. אך לדברי החברה, לא מדובר בסטנדרט נמוך. ביצוע התוספות והשינויים בדירות מייקר לקבלן את עלות ההשקעה בפרויקט ומאריך את ימי העבודה - מה שהופך את העניין ללא כלכלי.

באמת אפשר להוזיל את מחירי הדיור?
השמאי ארז כהן מחזק את דבריו של מילנר וטוען כי בערים נוספות בקרבת תל-אביב ניתן לבנות דירות במיליון שקל. "אם הקבלנים יבנו דירות 4 חדרים בשטח של 95 מ"ר במקום בשטח של 110 מ"ר, ואם הם יגלמו מראש את השינויים בדירה - יוזל מחירה בממוצע בכ-15%", הוא אומר.

לשיטתו של כהן, ראשי העיריות צריכים לאפשר לקבלנים למכור דירות קומפקטיות יותר, ולא ליאלץ אותם לבנות דירות בשטח של 110 מ"ר ומעלה . גם החיסכון בעניין השדרוגים, אומר כהן, יתברר בסופו של דבר כיתרון עצום במחירה הסופי של הדירה.

עו"ד אילן שרקון, המתמחה בנדל"ן, מוסיף כי על מנת להגיע לעלויות בניית דירות במחירים של פחות ממיליון שקל בפריפרייה הקרובה של תל-אביב, יש לבצע עסקת מקרקעין באמצעות קבוצת רוכשים. "התארגנות בקבוצת רכישה מוזילה את העלויות בעד 25% שזה הרווח היזמי", הוא אומר. לדבריו, "במקומות בהם עלות הקרקע נמוכה - אחוז הרווח הקבלני גבוה יותר והיתרונות לא מסתכמים רק במחיר, אלא גם בגמישות ובהתאמות האישיות של העסקה".

עוד מסביר עו"ד שרקון כי "החסרונות בקבוצת רכישה הם הסיכון כי אחד מחברי הקבוצה לא יוכל לשאת בתשלומים, אך זה נפתר כאשר יש ליווי בנקאי. השם הרע של קבוצות הרכישה נובע ממקומות אחרים, למשל, יש מארגני קבוצות לא מקצועיים - אבל אני חושב שהעתיד טמון בקבוצות הרכישה, עובדה שכך פועלים החרדים - והם חוסכים סכומים כסף רבים". נתון תומך בדבריו של עו"ד שרקון ניתן למצוא בחריש, שם מחיר דירה דרך קבוצת רוכשים נמוך משמעותית ממה שמסתמן להיות מחיר הדירה דרך חברה קבלנית.