הגשת מועמדות למכרז מטעם רשות מקרקעי ישראל עשויה להיות פשוטה כל עוד מבינים מה עושים, אך מי שטירון ירוק בתחום, עשוי להציף מגוון שאלות, ועל כן אם מבקשים ליישר קו ולהסיר מראש ספקות, אתם מוזמנים לקבל מושג כללי, אך רגע לפני שנעבור לציין דגשים חשובים, נבהיר כמה עקרונות כלליים. נבהיר שרשות מקרקעי ישראל משווקת את הקרקעות באמצעות מכרזים שכוללים נדבכים שמוטב להבין כראוי למה הם מיוחסים, ופה לשמאי מקרקעין יש תפקיד מרכזי, הוא מנתח את סך הנתונים ופוסק האם המכרז אכן כדאי מבחינה כלכלית. עוד נבהיר שגם אם בוחרים להגיש הצעה וזוכים, אין זה אומר שזוכים בבעלות על הקרקע, אלא רק בזכויות חכירה.
צילום: פיקסאביי
בחינת העלות הכללית
טרם מגישים הצעה, ראוי להבין בדיוק מהן הזכויות שהקרקע מציעה, ועל כן חשוב לעיין כראוי בחוזה ההחכרה. עוד ראוי להבין שההצעה שמגישים אל רשות מקרקעי ישראל אינה כוללת מע"מ ועל כן צריך לבחון מהי סך העלות הכללית - כולל מע"מ ותשלומים נוספים, קרי היטל פיתוח וכדומה.
נקודת ההתחלה
אם נחזור מעט אחורה, נמצא שעל מנת להיות מעודכנים אודות המכרזים השונים, צריך להירשם לאתר המנהל, כך שבכול פעם שיוצא מכרז בישוב המבוקש ישלח סמס/מייל. השלב השני שיש לעשות הוא לבחון היתכנות כלכלית, משמע חשוב לוודא שאכן ניתן לרכוש את המגרש הרצוי ופה נבהיר שקיימים שלושה סוגי מכרזים וכל סוג דורש התנהלות מעט שונה. במה מדובר? קיים מכרז פומבי, קיים מכרז שמבוסס על הגרלה עבור בנייה עצמית וקיימת שיטת מכרז שאינה מתייחסת למגרש מסוים. להלן פירוט אודות הסוגים השונים:
3 סוגי מכרזים:
מכרז פומבי: בשיטה זו עלות הפיתוח קבועה ומגישים הצעה עבור שני מגרשים שנמצאו כרצויים. המחיר שמציעים מתייחס לסכום שמוכנים לשלם עבור הקרקע, וכל עוד מציעים מחיר גבוה מיתר המתמודדים זוכים במכרז. מכאן שטרם מגישים הצעת מחיר, רצוי לעצור ולשקול כמה המגרש מבוקש וכמה אחרים עשויים להציע עבורו, ופה רצוי להתחשב בסך הנתונים הסביבתיים, קרי מיקום, רעש, גודל, עצים קיימים במגרש וכדומה.
מכרז בשיטת הגרלה: במקרה זה מחיר הקרקע והפיתוח הנו קבוע ונערכת הגרלה פומבית, בה נקבע מי זוכה לבחור ראשון את המגרש הרצוי, משמע המזל מהווה שחקן מרכזי.
מכרז עבור הגרלת מגרש באמצעות הצעה כספית: אופציה זו מניעה את המשתתפים להציע את המחיר הגבוה ביותר עבור בחירה ראשונה של המגרש הרצוי, משמע מגרשים יותר טובים מצריכים הוצאה יותר גבוהה. פה נציין שהבעיה היא שאם מציעים מחיר נמוך נשארים עם המגרשים הפחות טובים, ומהם לא ניתן להתחמק, משמע לא ניתן להתחרט רק כיוון שהמגרשים הרצויים כבר נבחרו. מי שניגש למכרז מעין זה מומלץ שיבחן מראש מה קורה אם מבקשים להתחרט, כי לא פעם נדרשים לשלם קנס.
תפקידו של השמאי
לבסוף נחזור לנקודה שציינו על קצה המזלג, לתפקידו של השמאי בכל הסיפור, ולו בכדי לברר כראוי מהו שווי הנכס וכמה הגיוני להציע. כאשר השמאי ניגש לעבודתו הוא בוחן לא רק את הנכס, אלא גם את סביבתו המיידית, את המצב המשפטי של הנכס, את הזכויות התכנוניות שנוגעות לנכס (לצד מגבלות) וכדומה. רק לאחר שהשמאי מרכיב שומה (משמע מסכם מהו השווי הכללי של הנכס), מתבהרת התמונה ומבינים מהו השווי הריאלי, ואף מה ניתן לבנות, מהן המשמעויות שמאחורי זכויות החכירה וכדומה, כך שמעורבותו של השמאי מסייעת להגיש הצעה מפוקחת וכלכלית.