שאלה לעו"ד אביב טסה - האם דייר חייב לחתום על הסכם תמ"א 38?
אחד המכשולים המהותיים והנפוצים בפרויקטים של התחדשות עירונית הם שאין הסכמה של כל הדיירים לביצוע הפרויקט ולמעשה ישנו דייר שלא רוצה לחתום על הסכם התמ"א 38.
לעיתים תכופות מתבקשת חוות דעת מאת עו"ד אביב טסה על התחדשות עירונית ועל זכויות הדיירים בעת תוכנית תמ"א 38. האם כולם חייבים לחתום על הסכם התמ"א 38 ומה קורה אם דייר מסרב לחתום?
בשל חדירתו של פרויקט תמ"א 38 אל פרטיותם של בעלי הדירות ובשל חילוקי דעות אשר מתפתחים בין דיירי הבניין לגבי התוכנית, פעמים רבות הפרויקט נתקל בסרבנות מצד דיירים מסוימים. סרבנות הינו מצב בו אחד מבעלי הדירות או יותר מתנגדים להוצאתו של הפרויקט לפועל ואינם חותמים על המסמכים הנדרשים לקידומו.
צילום: יח"צ
ברמת העקרון לפי החוק על מנת לממש את התמ"א 38 בין אם זה למטרת חיזוק הבניין (תמ"א 38/1) ו/או למטרת הריסתו ובניה של בניין חדש תחתיו (תמ"א 38/2), יש צורך בהסכמה של 100% מכלל הדיירים בבית המשותף.
בהקשר לכך, ועל אף שעל פי החוק יש צורך בהסכמה של כל הדיירים לתמ"א 38, ישנה חשיבות להדגיש שהחוק בא לעודד את חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה ולכן קבע שאם בבית משותף יש רוב של דיירים שמעוניין בפרויקט אזי ניתן להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין והמפקח רשאי לאשר את פרויקט התמ"א 38 לאחר שניתנה לדייר הסרבן הזדמנות להשמיע טענותיו.
במסלול תמ"א 38/1 שמטרתו חיזוק ושיפוץ המבנה, הרוב הנדרש בקרב בעלי הדירות הוא 66% ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיה.
בתמ"א 38/2 (הריסת המבנה ובנייתו מחדש) הרוב הנדרש בקרב בעלי הדירות הוא 80% וארבע חמישיות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
המגמה הרווחת בפסיקה היא למנוע סרבנות לא מוצדקת של דיירים ולהוציא לפועל את הפרויקטים.
יחד עם זאת ישנן עילות המוכרות על פי חוק לסירוב להליך, וככל והמפקח על המקרקעין יראה כי מתקיימת עילה להתנגדות לפרויקט מתוך סל העילות המוכרות בחוק אזי הוא לא יראה בדייר המתנגד כדייר סרבן שיש לכפות עליו את הפרויקט.
במשרד עו"ד אביב טסה אנו פוגשים פעמים רבות במקרים בהם הדייר הסרבן מבקש למנוע את קידומו של הפרויקט, לדוגמא אם טענתו של הדייר היא שהתמורה המתקבלת בתהליך שיפוץ המבנה אינה נחלקת באופן שווה עבור כלל הדיירים וכי התהליך מקפח אותו והוא מקבל תמורה פחותה ביחס לזו של שאר הדיירים, ו/או כי הדיירים אשר מנהלים את המשא ומתן מול היזם בתהליך, פועלים מתוך אינטרסים פרטיים או באופן שאינו הוגן או מוסרי, כך ששאר הדיירים נפגעים מן התהליך או שלא כל המידע מובא בפניהם וכדומה במקרים כאלו יתמוך המפקח בטענות הדייר הסרבן ולא יכפה עליו את הפרויקט, אנו במשרד עו"ד אביב טסה מלווים הליכים מעין אלו.
בכל מקרה אנו ממליצים כי ההתנהלות מול דייר סרבן תהיה תמיד תחת יעוץ מקצועי של עורך הדין המלווה את הדיירים בפרויקט והמנוסה בתחום. משרד עו"ד אביב טסה מתמחה בייצוג של דיירים משני צידי המתרס. משרד עו"ד אביב טסה הוא בין המשרדים המובילים ביותר בתחום המקרקעין ובעל שנים רבות של ניסיון בייצוג תביעות בתחום תמ"א 38, המשרד מנוהל על ידי עו"ד אביב טסה.
משרד עורכי דין - אביב טסה דרך אבא הלל 7, רמת גן 03-612-1313 tasalaw.co.il