ערכה של דירה מורכב מפרמטרים רבים. השמאי המיומן אוסף את מלוא המידע ועל פיו הוא מכין דוח מפורט המוביל לערך שנקבע לדירה לאחר שקלול של כל הפרמטרים. הערך הכספי של כל סעיף הוא שונה וכך גם מידת החשיבות שלו בתוך כלל התחשיב. עריכת שמאות לדירה
סדר הדברים הוא שהשמאי בוחן את בשלב הראשון את סביבת המגורים ובשלב השני את הדירה עצמה.
השמאי מפרט באיזו שכונה מדובר, אם זוהי שכונה מובילה בעיר זו, יש בה ביקוש או שכונה נחשלת. מה קיים סביב הדירה, אם קיימים גני ילדים מומלצים, בתי ספר איכותיים, יסודי, חטיבה ותיכון. נראות סביבת המגורים, אם יש פארקים סמוכים, מרכזי מסחר ואטרקציות מיוחדות כמו מגרשי ספורט, מתנ"ס וכו'.
לגבי המבנה, השמאי מפרט את מיקומו הגיאוגרפי, רחוב ומספר בית, כמה קומות מכיל המבנה, מתי הוא נבנה והיכן ממוקמת הדירה הספציפית כמו לדוגמה דירה 5 בקומה השלישית, כיווני אוויר דרום ומערב. דירה של 90 מ"ר, המכילה שלושה חדרי שינה וסלון, שני חדרי שירותים, מרפסת, מטבח רחב ידיים, צנרת מים וביוב חדשה, מקום חניה לרכב אחד מתחת לבניין ועוד.
הנראות של פנים הדירה, ריצוף בסלון, פרקט למינציה בחדרים, מטבח משופץ, כלים סניטריים וכו'.
בנוסף לכך מציין השמאי את הרישום בלשכת המקרקעין המחוזית, גוש חלקה ותת חלקה. בדיקה מקיפה של השמאי
השמאי בודק לגבי הדירה הספציפית אם יש לה היתר בנייה שנוצל, אילו תוספות כלל ההיתר, הוסיפו חדר, ממ"ד, או מרפסת?. אם קיים היתר בניה שלא נוצל, או אם קיים צו הריסה על המבנה.
אם מדובר בבניין וותיק, השמאי בודק אם מבנה זה נכלל בתוכנית ההתחדשות העירונית ואם קיים אישור לביצוע תמ"א 38. אם קים לכך אישור, הדבר מעיד על פוטנציאל משמעותי להעלאת ערכו של הנכס בעתיד על פי התוכניות שאושרו, במיוחד אם יהיו תוספת כמו ממ"ד, מעלית, מרפסת או כל תוספת מהותית אחרת. וזאת מעבר לנושא חיזוק יסודות הבניין וביצוע שיפוץ מאסיבי ותוספת קומות על הגג. סקירת הפעילות הנדל"נית בסביבת המגורים הספציפית
השמאי מוסיף לדוח זה שמאות של שמאים אחרים שהוכנו עבור דירות דומות בשכונה זו ובנוסף לכך גם נתונים של משרד האוצר לגבי דירות דומות שנמכרו במבנה זה או במבנים סמוכים, כולל עדכון על המחיר שבו נמכרה כל אחת מהדירות הללו. סיכום השמאות על הדירה
לדוגמא בדירות להשכרה בקריות יש להביא בחשבון שמדובר בבניינים שיש בהם גם תחלופה תדירה יחסית של דיירים.
לאחר המידע המפורט, יכול השמאי לתת הערכת מחיר לדוגמה 1.7000.000 ₪ . השמאי מעיר שחוות הדעת הוכנה בעת מגפת הקורונה ויש להביא בחשבון שאולי בעקבות הקורונה יהיו תנודות כלפי מטה או מעלה במחיר הדירה.