משכנתא היא אחת ההלוואות הנפוצות וביותר בארץ ובעולם, ולכן הלוואה הרלבנטית עבור חלק גדול ביותר מהציבור. במוקדם או במאוחר מגיעים רבים מאיתנו לשלב בו נטילת משכנתא נראית כמו האפשרות הכלכלית ההגיונית והמתבקשת, ואז מתחיל תהליך הלמידה והבירור – עולם המשכנתאות הוא תחום גדול ועשיר בפרטים שונים, אפשרויות שונות ומונחים רלבנטיים שונים שחשוב להכיר. אחד המונחים המרכזיים בתחום המשכנתאות הוא "תמהיל משכנתא". מהו למעשה תמהיל המשכנתא, מהם התמהילים השונים המוצעים לנו בבואנו לנטול משכנתא וכיצד נבון להחליט בנוגע לתמהיל הספציפי של המשכנתא שלנו?
פיזור המשכנתא למספר מסלולים המטרה למזער סיכונים
מכיוון שמשכנתא היא הלוואה גדולה יחסית וארוכת טווח, קיימת רמה בלתי מבוטלת של סיכון בהלוואה זו, גם עבור בלקוח, כלומר – עבור נוטל ההלוואה עצמו. לדוגמה, במידה והמשכנתא ניתנת כהלוואה הצמודה למדד המחירים לצרכן, במידה ומדד זה עולה באופן משמעותי לאורך שנות החזר ההלוואה, מחזיר ההלוואה בעצם נדרש להחזיר הרבה יותר כסף ממה שנדרש היה להחזיר במקרה בו ההלוואה לא הייתה צמודה למדד זה.
כלומר, קיימים מסלולים אפשריים שונים להחזר ההלוואה, כל אחד מהם עלול להיות משתלם בתנאים מסוימים השוררים במשק, ובלתי משתלם בתנאים אחרים. לכן, על מנת למזער את רמת הסיכון אליה נחשף נוטל ההלוואה, ביכולתו לפצל למעשה את המשכנתא לכמה הלוואות שונות וקטנות יותר, כל אחת במסלול שונה (למשל – בריבית קבועה, הלוואה הצמודה למדד המחירים לצרכן, הלוואה הריבית משתנה וידועה מראש וכו'). בצורה כזו ניתן למזער את רמת הסיכון אליה נחשפים בעת נטילת ההלוואה. פיצול זה של המשכנתא לכמה ערוצים שונים נקרא "תמהיל משכנתא".
צילום: פוטוליה
תמהילים אפשריים שונים וההחלטה בנוגע לתמהיל הטוב ביותר עבורנו
בנקים וגופי מימון שונים מציעים תמהילי משכנתאות שונים, אך באופן כללי קיימים כמה סוגים עיקריים הרלבנטיים בחלק גדול מן המקרים. בין המסלולים הנפוצים המוצעים בתוך תמהיל המשכנתא ניתן למצוא מסלול של הלוואה בריבית קבועה אשר אינה צמודה למדד, ריבית קבועה שכן צמודה למדד, מסלולים בריביות משתנות צמודות או לא צמודות מדד, מסלולי מט"ח (בהם הריבית משתנה בהתאם לריבית בחו"ל) וכו'. חשוב לציין שוב כי לא כל בנק או גוף מימון אחר מציע את כל המסלולים וכל התמהילים האפשריים השונים, וחשוב לברר אילו תמהילים מציע הבנק עימו אתם עובדים.
לאחר שהבנו מהו תמהיל משכנתא וביררנו בבנק שלנו אילו תמהילים שונים מוצעים, אנו מגיעים לשלב קבלת ההחלטה – באיזה תמהיל משכנתא נבחר? מדובר לרוב בהלוואה למשך עשרות שנים, וההבדל בין תמהילים שונים עלול לבוא לכדי ביטוי בהפרשים ניכרים של אלפי ועשרות אלפי שקלים בהחזרים המצטברים.
על מנת לבחור את התמהיל בטוב ביותר עבורכם, דרך הפעולה המתבקשת היא התייעצות עם אנשי מקצוע המתמחים בתחום המשכנתאות. ספציפית, מציע כל בנק אפשרות לפנייה לפרטים לגבי משכנתא וייעוץ מקצועי ואישי של מומחה המתאים לכל לקוח, על פי המאפיינים והתנאים הייחודיים לו, את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר עבורו.
למידע נוסף לגבי תמהילי משכנתא, מחשבונים וצ'קליסטים גלשו למדריך