מה זה הון עצמי למשכנתא? איך מגייסים את ההון העצמי הנדרש לקבלת משכנתא מהבנק? כמה אחוזי הון עצמי צריך כדי לקבל אישור למשכנתא מהבנק? הכנו עבורכם מדריך בנושא.
רכישת דירה בישראל, למגורים או להשקעה, מחייבת את רוב הישראלים לפנות לבנקים או לחברות מימון אחרות כדי לקבל משכנתא. אין אפשרות לקבל מימון בגובה 100% לרכישת הדירה בגלל מגבלות בנק ישראל, לכן יש לגייס הון עצמי כדי לקבל אישור למשכנתא מהבנק. מאחר ומשכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר שרוב הישראלים לוקחים, חשוב לפעול בשיקול דעת ואין לוותר על ייעוץ מקצועי.
המשכנתא הממוצעת למשפחה בישראל נכון לשנת 2020 היא כ-700 אלף ₪, אך לרוב המשפחות בארץ יש הלוואות נוספות בסדר גודל של 100-50 אלף ₪. לכן, משכנתא לא לוקחים סתם כך אלא יש לתכנן אותה היטב, ולהון העצמי יש השלכות לגבי סכום ההלוואה שניתן לקבל מהבנק, גובה תשלומי ההחזר, ריביות ותנאים נוספים.
צילום: פריפיק
הון עצמי = כסף מהבית
הון עצמי למשכנתא הוא סכום הכסף הפנוי שיש ללווים, וביחד עם המשכנתא מהבנק ניתן לממן את רכישת הדירה למגורים או להשקעה. ההון העצמי משפיע על סכום המשכנתא שניתן לקבל מהבנק, ככל שההון העצמי גדול יותר כך ניתן לקחת משכנתא גדולה יותר.
למעשה, ההון העצמי הוא סכום הכסף שהלווים מביאים מביתם על מנת לקבל אישור עקרוני מהבנק לקבלת המשכנתא. בנק ישראל קבע שלוש מדרגות עיקריות של הון עצמי, והבנקים למשכנתאות בודקים את ההון העצמי במסגרת תהליך האישור העקרוני להלוואה.
על פי הנחיות בנק ישראל מדרגות ההון העצמי הן:
זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה למגורים שאין בבעלותם דירה – נדרש הון עצמי בגובה 25% מערך הנכס.
משפרי דיור המתכננים לרכוש דירה חדשה ולמכור את הנכס הקיים – נדרש הון עצמי בגובה 30% לפחות מערך הדירה.
משקיעים שיש בבעלותם דירה אחת או יותר המעוניינים לרכוש דירה להשקעה – נדרש הון עצמי בגובה 50% לפחות מערך הנכס.
ככל שההון העצמי גבוה יותר הבנק יכול לבוא לקראת הלווים מבחינת סכום ההלוואה, ריביות ותנאים. הון עצמי גבוה מבטיח לבנק פחות סיכונים לכספו לכן הוא יכול לשפר תנאים. עם זאת מומלץ להימנע מגיוס ההון העצמי בעזרת הלוואות בגלל החשיפה לקשיים בהחזר ההלוואות במקביל להחזר המשכנתא, וגם הבנקים עלולים לגלות כי הלווה לקח הלוואות גדולות כדי לגייס את ההון העצמי והם יחששו לכספם ועלולים לדחות את הבקשה לקבלת המשכנתא.
כאשר מחשבים כמה הון עצמי לגייס כדי לקחת משכנתא מהבנק יש להתייחס לעלות הדירה וסכום ההלוואה כדי לרכוש את הנכס, יכולת החזר, שכר, הכנסה פנויה, התחייבויות פיננסיות כמו הלוואות פתוחות ועוד.
שאלות נפוצות
איך מגייסים הון עצמי למשכנתא?
את ההון העצמי מגייסים מכספים פנויים שהצטברו בחשבון העו"ש, חסכונות בבנקים, משיכת כסף מקרן השתלמות, עזרה כספית מהורים ומשפחה, החזרים ממס הכנסה וכו'. בהתאם לצורך, ניתן לגייס הון עצמי באמצעות הלוואות על חשבון כספי הפנסיה או קרן השתלמות, הלוואות מחברות כרטיסי האשראי והלוואה מחברות למימון חוץ בנקאי. אם יש ללווה נכס בבעלותו עדיף לו לקחת הלוואה כנגד שעבוד הנכס הקיים לצורך גיוס ההון העצמי. מהו ההון העצמי הנדרש לזוג צעיר ללא דירה?
זוגות צעירים שאין בבעלותם דירה צריכים לגייס הון עצמי למשכנתא בשיעור של 25% מערך הנכס. מה לעשות אם אין הון עצמי פנוי כדי לקבל המשכנתא?
ניתן לקחת הלוואות מחברות כרטיסי האשראי או מחברות המימון החוץ בנקאי, הלוואה מההורים או מחברים, הלוואה על חשבון כספי הפנסיה וכדומה. כמו כן, ניתן לשחרר חלק מהכספים הקיימים בתיק ההשקעות או לפרוע חסכונות ארוכי טווח בבנקים. צריך לקחת בחשבון שהדבר פוגע ביכולת ההחזר ומשפיע על סכום המשכנתא שייקח