מתכוננים לעתיד: מהו תכנון פיננסי ולמה הוא חשוב לפני רכישת דירה?
צילום: Shutterstock
רכישת דירה היא צעד משנה חיים בעל משמעויות פיננסיות לעתיד הרחוק, איך מתכוננים לכך? יש לקחת בחשבון את מחיר הדירה, את היכולות הכלכליות של המשפחה, הוצאות נלוות נוספות למחיר, התחייבויות נוספות והכנסות צפויות. איך מתכוננים לכל אלו?
רונה בר
תבינו מהו המחיר הסופי
ראשית, כדאי לקחת בחשבון כי מחיר הדירה אינו המחיר הכתוב על הנייר, אלא אם כן יש בכיס עודפים. המוכר, מצפה לקבל את התשלום במזומן, עכשיו. אבל עבור מרבית האנשים ההוצאה של כל הסכום הנדרש לצורך רכישת דירה מהון עצמי בלבד אינה אפשרית, ולצורך כך נולדו המשכנתאות: הלוואה ארוכת טווח מבנק משכנתאות המאפשרת לשלם למוכר את מלוא הסכום, ולהחזיר סכום גבוה יותר לבנק בפריסה למספר רב של שנים. מלבד הקרן – אותו סכום שהבנק הלווה, קיימת גם הצמדה שדואגת לשמור על ערך הכסף לאורך השנים וריבית והמהווה את רווח של הבנק על ההלוואה שנתן. במהלך שנים רבות, הסכום המשולם עבור הריבית יכול להצטבר ולהגיע לסכום משמעותי מאד.
ביטוח משכנתא ומיני ירקות
מלבד הריבית, בלקיחת משכנתא הלווים נדרשים גם לרכוש פוליסת ביטוח משכנתא. מה זה ביטוח משכנתא? ביטוח משכנתא הוא למעשה שילוב של שני ביטוחים שונים: ביטוח חיים וביטוח מבנה לדירה. על מנת שהבנק יוכל להגן על עצמו מפני מצבים בהם הוא עלול לא לקבל החזר על ההלוואה שניתנה, הוא נוקט באמצעי זהירות. אמצעי אחד פועל לטובת כל הנוגעים בדבר: ביטוח חיים. ביטוח החיים שנרכש במסגרת רכישת המשכנתא מבטח את שני הלווים כאשר המוטב הוא הבנק. במקרה ובו אחד מהלווים נפטר, חס וחלילה, לפני סיום ההחזר – יתרת הסכום הנדרשת לכיסוי החוב מוחזרת לבנק על ידי חברת הביטוח. במקרה הזה הבנק זוכה בכספו בחזרה מצד אחד ומצד שני הלווים יכולים להיות רגועים ולדעת כי במקרה ובו אחד מהלווים נפטר הלווה השני – שנותר בחיים – לא ימצא את עצמו עומד בפני הצורך לקיים לבדו את כלכלת הבית וההחזרים לבנקים. ביטוח מבנה למשכנתא דואג כי ערכה של הדירה, שנמצאת כשמשכון בידי הבנק, לא ירד כתוצאה מנזק או פגיעה כלשהי עד לסיום החזר ההלוואה. בעבר, ניתן היה לקנות ביטוח משכנתא רק דרך הבנק אולם כיום השוק הוא פתוח וניתן לחסוך כסף רב ברכישת ביטוח משכנתא דווקא דרך חברת ביטוח עצמאית. הוצאות נוספות הכרוכות ברכישת דירה אותן יש לקחת בחשבון הן: שכר טרחה של עורך דין, שמאי, מיסוי וכדומה.
צילום: Shutterstock
מה הן ההכנסות הקיימות והצפויות
גם לאחר שבדקנו והבנו כמה צפוי לרדת כל חודש עבור המשכנתא וכל ההוצאות הנלוות, עדיין יש לבדוק כי קיימות הכנסות מספיקות. לרוב נהוג לחלק את ההכנסות וההוצאות לשוטפות וכאלו שאינן שוטפות. הכנסות שוטפות הן הכנסות ידועות מראש וקבועות. לדוגמה: שכר, או רווח מהשכרת דירה. הכנסות שאינן קבועות יכולות לקחת בחשבון לדוגמה ירושה צפויה, תוכנית חיסכון שעתידה להגיע לפירעון וכדומה.
כיוון שמדובר בהלוואה אורכת טווח לשנים רבות, כדאי להתכונן מראש לאירועים משמעותיים שצפויים להתרחש בעתיד: לידת ילדים, קידום בעבודה וגם תקופות של אבטלה. בשלב הראשון של התכנון הפיננסי אוספים את כל המידע הפיננסי הנוגע למשפחה: מה הן ההוצאות וההכנסות הקבועות והמשתנות, האם יש למשפחה התחייבויות נוספות למשל הלוואות שנלקחו בעבר? על סמך מידע זה ניתן להבין מה גובה ההון העצמי הפנוי להשקעה בדירה – מה גובה המשכנתא שניתן לקחת בהתחשב בהון העצמי הקיים ומה גובה ההחזר החודשי שניתן להתחייב אליו.
לאחר שהבנו מה הסכום העומד לרשות המשפחה, ניתן להסיק מה הם גבולות מחירי הדירות הנכונים לכם ולהתחיל לחפש דירה המתאימה לקריטריונים שהוגדרו.
המרוץ לדירה
לסיכום, נושא הלוואות המשכנתא רחוק מלהיות פשוט. חישוב יכולת ההחזר החודשית הריאלית, הבנת כל מרכיבי עלות הדירה ומבנה ההלוואה עצמה דורשות התמחות בנושא. במקרים רבים כדאי להשקיע עוד סכום מסוים ולקחת יועץ שיערוך עבורכם את התכנון הפיננסי ואף יוכל לייעץ בדבר מסלולי המשכנתא שכדאי להתמקד בהם. ייעוץ כזה אמנם עולה כסף אבל בטווח הארוך הוא יכול גם לחסוך לכם ואף למגר שברון לב במידה ורוכשים דירה שאין היד משגת מלעמוד בהחזרים עבורה. שיהיה בהצלחה.