התייקרות הנדל''ן ב-2021: באילו שכונות המחירים קפצו ביותר מ-20%?  

השכונה שמחירי הדירות בה עלו בשיעור הגבוה ביותר בשנת 2021 היא שכונת רמת שאול בחיפה. כך לפי נתוני אתר madlan, שבדק את שיעור עליית המחירים בשנה החולפת בהשוואה ל-2020 בקרב שכונות בהן נעשו למעלה מ-30 עסקאות.

מדד מחירי הדירות של הלמ"ס מעיד כי מחירי הדירות בישראל האמירו השנה בלמעלה מ-10%, כאשר המדד מפרסם גם את עליות המחירים בחלוקה למחוזות, אך לא בחלוקה שכונות. לפי המדד, נרשמו עליות מחירים בשנה החולפת בכל המחוזות: ירושלים (11.5%), מרכז (11.2%), חיפה (9.9%), דרום (9.9%), תל אביב (9.0%) וצפון (8.6%). והיכן עלו המחירים בצורה המשמעותית ביותר על פי שכונות?

20.5 אלף שקל למ"ר - זינוק של 23.5% בהשוואה ל-2020. שכונת רמת שאול בחיפה(צילום: נחום סגל)

על פי בדיקת madlan, שבחנה את המחיר למ"ר ולא את מחירי הדירות הממוצעת, השכונה שרשמה את הזינוק המשמעותי ביותר ב-2021 היא כאמור שכונת רמת שאול בחיפה. מדובר בשכונה הממוקמת בצפון העיר, בסמוך לשכונת עין הים, כשהמחיר הממוצע למ"ר בשכונה היום עומד על 20.5 אלף שקל. מדובר בעלייה של לא פחות מ-23.5% מהמחיר הממוצע למ"ר ב-2020, אז עמד המחיר על 16.6 אלף שקל בלבד. על פי אנשי madlan, אחת הסיבות לעלייה משמעותית דווקא בשכונה הזו היא העובדה שהחלו לדבר על התחדשות עירונית בהיקף משמעותי יותר באזור ובמקביל - בשל כניסה של משקיעים לאיזור.


(נתונים: אתר madlan)

במקום השני ממוקמת שכונת עיר ימים בנתניה. מדובר בשכונה חדשה בעיר הממוקמת בחלקה הדרום מערבי, קרוב לשכונת רמת פלוג ובצמידות לחוף הים (חוף פולג). השכונה מאופיינת בבנייה של מגדלים רבי קומות. על פי הנתונים, ב-2020 עמד המחיר הממוצע למ"ר בשכונה על 21.8 אלף שקל וב-2021 האמיר המחיר ל-26.2 אלף שקל למ"ר בממוצע. מדובר בעלייה בשיעור 20.2% בשנה. גם כאן, מעבר לה
תחזקותה של השכונה ומיקומה הייחודי, עליית המחיר מקורה גם בפעילות משקיעים.

26.2 אלף שקל למ"ר. שכונת עיר ימים בנתניה(צילום: עידו ארז)

במקום השלישי נמצאת שכונת תלמי מנשה הצעירה בבאר יעקב, שכונה הממוקמת בחלק המזרחי של היישוב. נתוני madlan חושפים כי ב-2020 עמד המחיר הממוצע למ"ר בשכונה זו על 17.8 אלף שקל ואילו ב-2021 האמיר המחיר ל-20.7 אלף שקל למ"ר. מדובר בעלייה בשיעור 16.3% בשנה. במקרה של באר יעקב, הסיבה לעלייה נעוצה בהתבססות של באר יעקב והפיכתה למקום שמושך את צעירי הסביבה. כמו כן, השלמת שכונות והתבגרות התשתיות תרמה אף היא לעליית המחיר.

20.7 אלף שקל למ"ר. שכונת תלמי מנשה בבאר יעקב(צילום: אבי מועלם)

במקום הרביעי ברשימה נמצאת שכונת רמת אליהו בראשון לציון, שכונה ותיקה הממוקמת בצפון העיר, ממערב לכביש 4. בשכונה זו מקודמים פרויקטים שונים של התחדשות עירונית מה שעשוי להסביר את העלייה המשמעותית במחירים. על פי הנתונים, מחיר ממוצע למ"ר בשכונה ב-2021 עמד על 28.3 אלף שקל לעומת 24.7 אלף שקל למ"ר ב-2020. מדובר בעלייה בשיעור 14.6%.

במקום החמישי מגיעה ירושלים, עם שכונת קטמון הישנה. גם בשכונה זו הפוטנציאל להתחדשות עירונית הוא חלק מהסיפור. נזכיר כי השכונה ממוקמת בדרום מרכז העיר ומאופיינת בבנייה ישנה ונמוכה יחסית. על פי הנתונים, ב-2021 עמד מחיר ממוצע למ"ר בשכונה על 36.2 אלף שקל לעומת 31.6 אלף שקל למ"ר בממוצע ב-2020. מדובר בעלייה בשיעור 14.6% בשנה. בכל הקשור לשכונה זו, מעבר להתחדשות העירונית, מדובר בשכונה מבוססת עם ביקוש רב בשל האוכלוסייה, המיקום ואופי הבינוי.

טל קופל, מנכ"ל madlan, מסביר מה עומד מאחורי הנתונים: "השנה ראינו עליות מחירים יוצאות דופן בענף הנדל"ן. גם באזורי ביקוש, שבהם אנחנו בדרך כלל רגילים לראות עליות - לרוב הן חד ספרתיות, ואילו השנה נרשמו גם עליות דו ספרתיות. נראה שהציבור צופה שהשוק עתיד לעלות וזה משפיע גם על הקונים, שמזרימים כיום לשוק ביקושים גדולים יותר מההיצע הקיים, וגם על המוכרים - חלק מעליות המחירים הן תוצאה של משקיעים שמממשים נכסים בשכונות חדשות יחסית, כמו עיר ימים וכרמי גת. בעלי הנכסים שנרכשו להשקעה מרגישים שזה זמן טוב לממש - השוק רותח, ואם אפילו משבר הקורונה לא עצר את המחירים - אז מה כן? במקביל, הבלגן סביב תמ"א 38 ותחושת מיצוי הפוטנציאל שלה בערים רבות, כמו גם הצהרות הממשלה, מביאים לכך שהפוקוס בכל הקשור להתחדשות עירונית עובר לפינוי בינוי - ולכן אנחנו רואים ברשימה שכונות שמיועדות להתחדש במסגרת הזו".