קבוצות דיון
פוליטיקה ואקטואליה
נושא #24255
|
מנהל
סגן המנהל
מפקח
עיתונאי מקוון
צל"ש
|
ש-עצמון
חבר מתאריך 10.4.16
33079 הודעות, 165 מדרגים, 300 נקודות. ראה משוב | יום רביעי כ''ו בחשון תשע''ח
11:20 15.11.17 |
  
 
|
רגע לפני הנפילה: תוכנית חילוץ לקבלנים
 |
יוזמת האוצר להציע לקבלנים המתקשים במכירת דירותיהם להעבירן למכירה במסגרת "מחיר למשתכן" נראית הגיונית במבט ראשון; אך האם באמת כולם מרוויחים בסיפור הזה? לא בטוח.
יוזמת האוצר ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להציע לקבלנים המתקשים במכירת דירותיהם בשוק החופשי, להעבירן למכירה במסגרת יוזמת הדיור הממשלתית "מחיר למשתכן", באה לקבלנים בזמן.
על כך תעיד רמת ההיענות הגבוהה לקול הקורא שפורסם, הנחשפת כאן, כמו גם כותרות עיתוני הכלכלה במשך החודשים האחרונים. "האטה", "קיפאון", "היחלשות", הרבה שמות תואר ניתנו כדי לצייר את המצב שעל פיו לאחרונה אנשים פשוט הפסיקו לקנות דירות.
בשמיעה ראשונה, ההצעה גם נראית הגיונית. מסוג הרעיונות היצירתיים שמביאים לכך שכולם לכאורה מנצחים: הקבלנים ייפטרו מהסטוק במהירות ובקלות, גם אם במחיר מעט נמוך מזה שלו ציפו; והמדינה תרוויח כמה מאות דירות נוספות שאותן תוכל לשווק בזול לרוכשי הדירה הראשונה, שלהם היא מבקשת לסייע.
יתרון נוסף הוא שבניגוד לפרויקטי "מחיר למשתכן" רגילים, שבהם מוגרלות הדירות זמן רב לפני הוצאת היתרי הבנייה והזוכים ממתינים שנים ארוכות לאכלוס - הדירות שייתווספו כעת הן מפרויקטים המצויים כבר בבנייה, חלקם אפילו בבנייה מתקדמת, כך שהזמן בין יום הזכייה ליום האכלוס יתקצר באופן משמעותי.
מתנה משמים
אך האם באמת כולם בסיפור הזה מרוויחים? לא בטוח. נתחיל בניתוח העסקה מנקודת מבטם של הקבלנים: יזם רכש קרקע לפני שנתיים־שלוש לפחות במחיר גבוה למדי במטרה לבנות עליה פרויקט מגורים שדירותיו, כך העריך, יימכרו גם הן ביוקר.
בהרבה מקרים, הוא לא היה שם לבד. בערים כמו עפולה, חריש, קרית גת או ראש העין, מדובר היה בבליץ של שיווק קרקעות מדינה ליזמים פרטיים, בכמויות שגרמו ללא מעט אנשים לגרד בפדחתם בתהיה מי יגור בסופו של דבר בכל הדירות הללו. אבל הימים היו ימי שגשוג ופריחה בשוק הדירות. הן נחטפו במהירות, ולפחות במרכז הארץ לוו המכירות גם בעליות מחיר חדות.
אך מאז הימים כידוע השתנו. בחודש ספטמבר נמכרו 1,700 דירות בלבד במחירי השוק, זו רמת שפל שלא היה כדוגמתה מאז תקופת ההמתנה ליוזמת מע"מ 0%, עליה השלום. כעת נחרד היזם לגלות כי לעשרות הדירות שאותן הוא בונה בימים אלה אין דורש, בטח לא במחיר שעליו חשב כשרכש את הקרקע. עבור יזם כזה, באה הצעת המדינה כמתנה משמים.
אמנם, במסגרת השיווק לזוכי מחיר למשתכן, הוא נדרש להפחית ממחיר הדירה כ־200 אלף שקל ביחס למחיר השוק, תוך שהשיפוי שמציעה לו המדינה בתמורה עומד על 137 אלף שקל בלבד. כלומר, הוא מפסיד כ־60 אלף שקל.
אם נניח כי מחיר הדירה המקורי עומד על הממוצע הארצי של 1.5 מיליון שקלים, הרי שמדובר בהפסד של 4% מהסכום שאמור היה להכניס במחירי השוק. עם זאת היזם חוסך עלויות נכבדות לפחות בשני סעיפים: סעיף ראשון: שיווק - אין בו יותר צורך: היזם יכול לסגור את משרד המכירות באתר שאליו גם כך לא הגיע כמעט איש לאחרונה ולשחרר את אנשי המכירות. המדינה תדאג להביא לו רוכשים שיעמדו בתור כדי לקנות את דירותיו.
סעיף שני: מימון - מכירה מיידית של כלל הדירות תאפשר לו להחזיר את הלוואותיו במהירות ותחסוך לו ריבית בבנק. לסיכום, עבורו זו עסקה לא רעה, בוודאי במצב שוק כה קשה.
נעבור כעת לנקודת מבטה של המדינה. הרווחים כאמור ברורים: הגדלה של מספר הדירות המוזלות, תוך הבטחה של זמני מסירה קצרים יותר לזכאים. כחלון יוכל להוסיף לרשימת לקוחותיו המרוצים 1,000 משפחות מאושרות נוספות.
אך האם אלו הם אכן כל הצדדים המושפעים מהמהלך? לחלוטין לא. כי בדיל הזה בין האוצר, רמ"י והקבלנים, ייתכן שנשכח מעט האינטרס של הציבור הרחב, או אם תרצו – ציבור רוכשי הדירות. כי ממה בעצם אפשרה המדינה לקבלנים להימנע כאשר הציעה להם להעביר לידיה את הדירות לשיווק? מה היתה האלטרנטיבה אם לא היה מוצע להם נתיב המילוט הזה? בשתי מלים: הורדת מחירים.
נמרוד בוסו כלכליסט
https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3725089,00.html
"חיינו הממהרים וחיינו העוברים לאט. דרך שתי נקודות עובר רק קו ישר אחד".{י.עמיחי} |
|
 
  
תגובה עם ציטוט | תגובה מהירה |
מכתב זה והנלווה אליו, על אחריות ועל דעת הכותב בלבד
| |
|
 |
ש-עצמון
חבר מתאריך 10.4.16
33079 הודעות, 165 מדרגים, 300 נקודות. ראה משוב | יום חמישי כ''ז בחשון תשע''ח
08:00 16.11.17 |
|
|
2. גם חוסר רגולציה מסוכן. צריך רגולציה מסוימת בעיקר להבטיח את הרוכשים
בתגובה להודעה מספר 1
|
ערכתי לאחרונה בתאריך 16.11.17 בשעה 08:06 בברכה, ש-עצמון
ההבטחה היא דרך ביטוח. מחיר הדירה חייב לכלול אלמנט ביטוחי שיתן ליווי בנקאי של הפרויקט.
אם הקבלן נופל שהרוכשים לפחות יקבלו את כספם חזרה,לפחות את מרביתו.
נדמה לי שזה עובד לא רע,אולי לא ברכישה דרך 'קבוצות רכישה'.
אין טעם לשחרר קרקעות במחיר נמוך מדי,זה לא ישפיע על הביקושים והמחירים באזורים המבוקשים רק יעצים את רוחי הקבלן.
תוכניות כמו מעמ 0 ומחיר למשתכן מוזילות מחירים לפלח קטן באוכלוסיה ואינם רצויים.
עדיף לתת לכוחות השוק לקבוע את המחירים,מכסימום לשחרר עוד קצת קרקעות וזהו.
מכל מקום,לדעתי,אנחנו עומדים בתחילתה או בהמשכה של קפאון בעליית מחירים ואולי ירידת מחירים.
ואגב מפולת במחירים תגרום נזק עצום לא רק ליזמים ,גם לאלה שרכשו דירות במחיר גבוה וגם לכלל המשק.
"חיינו הממהרים וחיינו העוברים לאט. דרך שתי נקודות עובר רק קו ישר אחד".{י.עמיחי} |
| |
תגובה עם ציטוט | תגובה מהירה (ניהול: מחק תגובה) |
מכתב זה והנלווה אליו, על אחריות ועל דעת הכותב בלבד
| |
|
|
|
גירסת הדפסה
